Comment racheter les parts d’un bien immobilier hérité ?
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Lorsqu’il y a plusieurs héritiers pour un même bien immobilier hérité, la totalité des héritiers deviennent coindivisaires de ce bien. La gestion d’une indivision peut entraîner des tensions entre héritiers, et il se peut que certains d’entre eux veuillent en sortir. Dans ce cas, les héritiers qui veulent sortir de l’indivision et ainsi récupérer en numéraire leurs parts successorales sur le bien, peuvent se les faire racheter par un ou des cohéritiers.
Comment mettre fin à l’indivision successorale ?
L’indivision est la situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien ou d’un ensemble de biens mobiliers ou immobiliers. L’indivision peut exister entre personnes qui achètent un bien en commun ou suite à une succession. Les coindivisaires détiennent des droits dans l’indivision.
Suite à une succession, l’indivision s’impose au premier abord aux héritiers. Cependant, nul n’est tenu de rester dans l’indivision, et si un coindivisaire demande à en sortir, il peut alors vendre sa part successorale calculée à partir de ses droits, à l’un ou l’autre des cohéritiers. Dans ce cas, va être effectuée une opération de partage.
Le partage consiste à attribuer à chaque héritier, une part du bien hérité pour une valeur égale à ses droits dans l’indivision.
Le partage de la succession se déroule de la façon suivante :
- Le partage amiable
Le partage amiable suppose que tous les héritiers soient d’accord pour sortir de l’indivision. Le partage peut être total ou partiel. Il est partiel lorsque l’indivision se poursuit à l’égard de certains biens.
Exemple : si 3 enfants héritent de la maison du défunt, et que l’un d’entre eux veut sa part proportionnellement à ses droits successoraux, les deux autres enfants peuvent lui racheter cette part, et tous deux restent propriétaires indivis de la maison.
- Le partage par acte d’huissier
Si un héritier refuse de participer au partage, les autres héritiers peuvent exiger par acte d’huissier de désigner une personne de son choix pour participer à sa place au partage.
A noter : si l’un des héritiers est un enfant mineur ou un majeur protégé ou s’il n’a pas donné signe de vie, le partage amiable est possible dans des conditions particulières.
- Le partage devant notaire
Pour procéder au partage d’un bien immobilier hérité, il est obligatoire de recourir à un notaire.
- L’annulation du partage
Un héritier peut demander au Tribunal l’annulation du partage du bien immobilier hérité dans les circonstances suivantes :
- Son accord lui a été extorqué par violence ou tromperie ;
- L’héritier a été oublié lors du règlement de la succession.
Combien coûte de racheter les parts d’un bien hérité ?
Le rachat des parts de cohéritiers a un nom juridique particulier : la soulte. Lorsqu’un héritier souhaite racheter les parts de ses cohéritiers, notamment pour posséder la totalité d’un bien immobilier hérité, il doit dédommager ses cohéritiers à hauteur de leurs droits successoraux.
Ainsi, dans l’exemple des 3 enfants qui héritent en indivision de la maison de leurs parents, un des enfants souhaite devenir propriétaire exclusif de la maison. Pour cela, il règlera à chacun de ses cohéritiers, une compensation financière. Si le partage à l’amiable n’est pas fructueux, il faudra recourir à un partage judiciaire.
En tout état de cause, ce partage et la détermination des soultes se fera devant notaire.
A noter : depuis le 1er janvier 2021, le droit de partage (droit d’enregistrement perçu par l’Etat) est passé à 1.8 % (contre 2.5 % auparavant) sur la valeur nette des biens indivis mis en partage.
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